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Este proyecto gestiona una legislación muy importante, fundamentalmente por la creación de la figura del fideicomiso. Los efectos de las demás disposiciones son, cuanto menos, inciertos. La posibilidad de crear fideicomisos (separar un patrimonio recibido con fines de custodia o administración, del patrimonio de la entidad administradora), abre un abanico de posibilidades en cuanto a la fluidez de las transacciones y la creación de instrumentos de inversión, que trasciende al mercado hipotecario. Para mí, es un hito legal en la RD. La legislación de fideicomiso de la forma presentada no presenta complicaciones técnicas, lo que la hace conceptualmente clara, y por lo tanto, aplicable. |
Los agentes elegidos para servir como agentes de fideicomiso son los
correctos. En otros países se autoriza a algunos profesionales a actuar
como agentes de fideicomiso, pero en RD parece saludable limitar a
sociedades reguladas y a sociedades creadas específicamente con estos
fines, las labores de administración de patrimonios en fideicomiso.
El tratamiento fiscal de la ley para los bienes en fideicomiso es
neutro, comparado con el de los bienes mantenidos en sociedades
comerciales, y mientras se mantenga así, es justo. Igualmente justo es
el tratamiento fiscal de los fideicomisos con fines sucesorales.
La figura de fideicomiso de inversión, como ya he señalado,
probablemente evolucionará y será un vehículo altamente utilizado para
la inversión.
En su segunda parte (Art. 70 y siguientes) la ley permite que los
fondos de las pensiones de los trabajadores sean invertidos en
instrumentos distintos a los certificados de depósito y los
certificados del Banco Central, que en la práctica son el único destino
de los mismos. Debe destacarse que no se limita el área de inversión
al sector inmobiliario. Cualquier sector de la economía, de la forma en
que está redactado el artículo, es un candidato a recibir fondos de las
pensiones de los trabajadores. Por supuesto, la Comisión Clasificadora
limita quien podrá o no recibir estos fondos. Esta diversificación en
la inversión no creo que tenga un impacto importante en el rendimiento
de las pensiones de los trabajadores.
Por un lado, la esencia de los instrumentos de largo plazo es poder
fijar las tasas de interés en el largo plazo. Como la economía
dominicana no tiene condiciones para fijar tasas a largo plazo, es
dudoso que la Comisión Calificadora permita a los fondos de los
trabajadores tomar riesgos que los inversionistas sofisticados no están
dispuestos a asumir. Los instrumentos serán de largo plazo, pero las
tasas emularán a las de corto plazo, que no han dado el retorno
necesario hasta ahora.
Por otra parte, los bancos y asociaciones de ahorro del país son
agiles en sus préstamos y eficientes en sus captaciones, por lo que no
es previsible que el margen entre la tasa pasiva y la activa se
traspase al mercado de valores, donde se permite ahora vayan los fondos
de los trabajadores.
Por último, la ley otorga exenciones fiscales a las actividades relacionadas con las viviendas de muy bajo costo.
“A mí me parece que el problema de la vivienda para personas de
bajos recursos no está en la necesidad de exenciones fiscales para los
promotores. Para que más gente pobre tenga una casa decente lo que hay
que hacer es facilitarle el título de propiedad del pedazo de tierra
que ocupa. Con un titulo, vivienda pasa a ser capital y con ello
garantía, y el pobre pasa a tener activos y a ser sujeto de crédito.
Así se construyen casas para los pobres”.
Las claves
1. Título de propiedad
Para que más gente pobre tenga una casa decente lo que hay que hacer
es facilitarle el título de propiedad del pedazo de tierra que ocupa.,
con lo que pasa a tener activos y a ser sujeto de crédito.
2. Riesgos
Es dudoso que la Comisión Calificadora de las inversiones permita a
los fondos de los trabajadores tomar riesgos que los inversionistas
sofisticados no están dispuestos a asumir.
rato de venta con privilegio, que es la venta tripartita
(vendedor- comprador-banco).
Con este contrato el banco también
adquiere una garantía de que el préstamo será saldado. En este
documento legal están todas las clausulas necesarias para ejecutar
cualquier acción en caso de ser necesario.
Una vez el contrato
está firmado se le comunica al cliente que debe pagar los impuestos de
transferencia, cuyo valor viene dado en base al valor de la venta o el
valor que tenga la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) de
ese inmueble.
“El valor de venta que se estableció entre vendedor
y comprador puede ser de dos millones, pero la DGII lo tiene en 1.9,
entonces ese impuesto se calcula en base a dos millones. Puede darse el
caso en que la venta sea de dos millones y la DGII lo tiene en 2.5
millones y entonces se calcula partiendo de 2.5 millones”, explicó
Arias, quien lleva más de 20 años laborando en el sector financiero
dominicano.
Hay viviendas que son económicas.
Cuando el
precio no pasa del millón de pesos no se paga el 3% de transferencia,
lo cual no aplica que si la transacción es directa.
Esto así
porque si una persona lo paga en efectivo, o sea no hay un banco de por
medio, eso quiere decir que hay capacidad económica para adquirir el
inmueble.
En cuanto a la tasación es sólo una parte del proceso
que más importante para los bancos porque así es donde se ven las
características del inmueble, lo que le dice al banco que el dinero
prestado tiene una garantía real. “La finalidad del negocio no es esa,
pero tengo que pensar en eso”, expresa Arias.
Condiciones El
tasador es el responsable de decir si el inmueble es regular y las
posibilidades que tiene de desarrollo el lugar, así como las condicione
s que rodean la zona en la que está enclavada la edificación o
vivienda. El tasador dice si el inmueble tiene una deseabilidad media o
regular.
Hay casos en los cuales el tasador ha dicho que el
inmueble no alcanza el monto del préstamo, pero esto no significa que
no se pueda acceder al crédito. En estas coyunturas el banco le da
otras opciones, entre las que está cambiar de inmueble u optar por un
monto menor que sí se ajuste al valor real del inmueble.
Para
aumentar los ingresos, en caso de que el peticionario no alcance a
calificar para el monto deseado, la institución financiera o bancaria
le puede poner la opción para que el crédito sea con la pareja.
“Se
dan algunos casos en que personas no pueden optar por el financiamiento
porque sus ingresos no cumplen con los parámetros establecidos por el
banco y por el sistema financiero en sí.
Además, hay veces en que las parejas se quieren involucrar en lo que es la compra.
Es
un compromiso de dos. En este caso se analizan al deudor y co-deudor,
le sumamos los ingresos y en base a eso se hacen los cálculos para
clasificación para el préstamo”, expresa.
En sentido general, de
acuerdo al criterio de Arias, los dominicanos son excelentes pagadores,
pero hay circunstancias en las cuales se presentan crisis. Es posible
que al momento de tomar el préstamo el deudor tenía una buen trabajo y
luego perderlo, lo que indudablemente le resta en su poder adquisitivo.
Cuando
el proceso mediante el cual se solicita un financiamiento para la
compra de una vivienda es vendida por una empresa constructora o una
persona en particular, ahí entra lo que lo que se llama la compra.
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO?
DEFINICIÓN Y APORTE:
El Banco de Reservas se ha caracterizado por ser la institución financiera de mayor inclusión de personas de bajos ingresos en préstamos. La flexibilidad en las tasas en uno de sus objetivos a fin de que los dominicanos accedan a un préstamo hipotecario que permita optener una vivienda.
DEFINICIÓN Y APORTE:
El Banco de Reservas se ha caracterizado por ser la institución financiera de mayor inclusión de personas de bajos ingresos en préstamos. La flexibilidad en las tasas en uno de sus objetivos a fin de que los dominicanos accedan a un préstamo hipotecario que permita optener una vivienda.
Pero, ¿qué es un préstamo hipotecario? Existe una
diferencia entre lo que es un préstamo con garantía hipotecaria y un
préstamo hipotecario. En el primero la persona es dueña de su inmueble,
lo tiene a su nombre; entonces quiere optar por un financiamiento para
fines comerciales o personales. Para remodelación de su inmueble entra
en la categoría de hipotecario.
El préstamo hipotecario se divide
en tres vertientes: primero, la compra del inmueble y aquí el inmueble
no está a nombre de quien toma el préstamo; segundo, que es para la
remodelación de una vivienda que ha sido adquirida. Este caso el
cliente recibe las mismas condiciones de un préstamo hipotecario.
Pero
también está el préstamo destinado para la construcción de vivienda. En
esta situación quien solicita el financiamiento lo hace para la
construcción de una vivienda. Aquí el solicitante tiene el solar a
nombre suyo y construirá la vivienda. En los préstamos hipotecarios
siempre se dan condiciones de largo plazo.
El tema de los plazos constituye una de las partes más importante en un préstamo hipotecario o con garantía hipotecaria.
Mientras
mayor sea el plazo más interés deberá pagarse a la institución que le
facilitó el préstamo hipotecario. Por lo general los préstamos son a
10, 15 y 20 años.
Sin embargo, el cliente siempre tiene la opción
de abonar al capital y de esa manera bajar su cuota o el plazo. Todo
depende de la negociación. Si deja la misma cuota el plazo baja
inmediatamente, pero si baja la cuota el plazo sigue igual.
