CONOCIENDO EL SISTEMA TORRENS

Los dos primeros CONSIDERANDOS de la vigente Ley de Registro Inmobiliario, No. 108-05, promulgada el 23 de marzo del 2005, ratifican la procedencia histórica de nuestro sistema registral inmobiliario al Sistema Torrens.

El primer CONSIDERANDO de esta ley, establece  “ Que la Ley 1542 de Registro de Tierras del año 1947, creada mediante Orden Ejecutiva 511 del año 1920, requiere ser adecuada para atender las demandas de los usuarios del sistema”. El segundo CONSIDERANDO nos dice “ Que el Sistema Torrens es la base y pilar de nuestro derecho de registro inmobiliario, y por lo tanto debe reforzarse su aplicación, adecuándolo a la modernidad de los tiempos actuales”.

De  igual forma, los Principios Generales de la citada ley 108-05, confirman nuestra dependencia  con el Sistema Torrens, lo que se observa principalmente en su Principio II,  donde se instituyen los cuatro principios básicos en que se apoya  dicho sistema.

Nuestro portal inmobiliario, http://www.agendainmobiliariadominicana.com/ reproduce para sus lectores la historia del Sistema Torrens, suministrada por nuestro colaborador Agrimensor Edwin Rosario.

José Gabriel de la Rosa H., Director

HISTORIA
Australia es una federación que se encuentra formada por seis Estados: Queensland, Nueva Gales del Sur, Victoria, Australia Meridional, Australia Occidental y Tasmania. También integran la federación el Distrito Federal (Canberra) y el Territorio del Norte.

A pesar de la existencia de estos seis estados federalistas, en todos ellos se aplica indistintamente el mismo sistema inmobiliario registral. Los antecedentes del derecho registral australiano cabe encontrarlo en la pretérita distinción entre dos clases de propiedades. Por una parte, existía la propiedad derivada de un derecho que provenía de la Corona y que tenía eficacia erga omnes, es decir, era inatacable e indiscutible.

Por otra parte, la adquisición de la propiedad podía adquirirse vía mortis causa (testamento, sucesión instestada…) o por acto inter vivos, como compraventa, donación…Frente a la seguridad que mostraban los bienes adquiridos de la Corona, estos últimos no predicaban, precisamente, de esta seguridad, pues podrían darse casos en los que el bien transmitido no perteneciera al transmitente.

Sin, embargo, esta dualidad en la concepción derivativa de la propiedad y el grado de diferenciación entre la seguridad de la misma, en función de su procedencia, no era del agrado de algunos diputados.

Así el diputado Robert Richard Torrens, propuso que los adquirentes de una finca tuvieran su derecho proveniente del Estado, de manera que su titularidad estuviera en idénticas condiciones de inatacabilidad que la concedida a los titulares ex novo, consiguiendo así, el sistema más perfecto de publicidad inmobiliaria Registral.
Robert R, Torrens llegó la Colonia del Sur de Australia en diciembre de 1840. Trabajó en la Aduana marítima durante 10 años. Desde 1851 hasta 1857 Torrens fue miembro del Consejo Legislativo y, a raíz de la entrada en vigor de la nueva constitución democrática, fue elegido para la Cámara de la Asamblea.. Torrens fue recordado por su satisfactoria defensa de la Ley de la propiedad de 1858. Conocido popularmente como el Sistema del Título Torrens, esta Ley permitió con mayor eficacia la transmisión del título de propiedad de las fincas.

Las ventajas del Sistema Torrens fueron reconocidas e introducidas en diversas colonias de Australia y fuera de ella a mediados de 1860. Torrens volvió a Inglaterra donde, como miembro de la Cámara de los Comunes, continuó su labor de adopción de este sistema registral, publicando así su obra "The Australian System of conveyancing by Registration of Title", hasta 1884.

El Registro General es una oficina estatal dependiente del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida en el año 1993.

Uno de los objetivos más importantes son proporcionar un servicio de alta calidad, en tiempo y forma, de todo lo relativo a los títulos de propiedad, aunque también se encarga de registrar nacimientos, defunciones y matrimonios. Esta oficina recibe, inscribe y proporciona el acceso a los títulos registrales y las transacciones correspondientes en virtud de Land Titles Act 1925, Land Titles (Unit Titles) Act 1970 y Districts Act 1966.

También inscribe los poderes notariales bajo las disposiciones de Registration of Deeds Act 1957. El término "registro" incluye folios manuales y digitales; instrumentos y planos.

Sir Robert Torrens aplicó para los bienes inmuebles el mismo sistema utilizado en la inmatriculación de barcos, dando lugar así al denominado Act Torrens, o Ley de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 (Real Property Act 1858 ).

A pesar de haber sufrido varias modificaciones, ésta es la que se aplica en Australia actualmente, y en otros países como Canadá, Jamaica, Uganda o República Dominicana entre otros, si bien es cierto que en cada estado australiano rige una ley distinta: en Victoria está vigente la Ley de 1955; en Tasmania la Ley de 1935; en Queensland el Acta del Derecho de Propiedad de 1974; en Nueva Gales del Sur el Acta de Registro de Títulos de 1897 y 1967; y en Australia del Sur el Acta de Registro de Títulos de 1935 y 1973.

Esta ley revolucionó el método de inscripción y registro del título de propiedad de la tierra. La Ley introdujo un sistema para expedir certificados por parte del Gobierno y creó la figura de un registrador central que proporcionara certeza legal al propietario registral. Ello evitó las posibles consecuencias derivadas de frecuentes pérdidas de certificados, y redujo favorablemente los costes por enajenar y arrendar la finca.

La Ley del Derecho de Propiedad de 1936 remite a la Ley de la Propiedad de 1886 para definir lo que se entiende por "finca registral". Así, en su art. 3 afirma que en toda finca registral se incluye y se extiende a todas las propiedades transmisibles e intransmisibles de cualquier clase y descripción, y todos los inmuebles y derechos sobre la finca. Real Property Act 1886 consta de 21 Secciones, con un total de 277 artículos.

En cada Estado australiano hay una oficina donde el Registro de la Propiedad asume sus funciones, el cual depende de la federación del Commonwealth, lo que provoca grandes retrasos en su funcionamiento. El Registro de la Propiedad (Registrar General's Office) depende del Departamento de Justicia y Seguridad Ciudadana (Department of Justice & Community Safety, ACT Government), establecida bajo Registrar-General Act 1993, en el que hay un Registrador General, y varios asesores técnicos, jurídicos, topógrafos, etc. Una diferencia notable respecto a los demás sistemas registrales es que los notarios no intervienen en formalizar las transmisiones de derechos reales inmobiliarios.

Hay que partir de la idea de considerar al Estado como propietario de todas las tierras del país; no se habla de propiedad sino de tenencias, ya que la Corona es dueña de todos los inmuebles de Australia. Por ello, no se habla tampoco de títulos sino de certificados de título. Este sistema se aplica a inmuebles sobre los que ya se ha obtenido su inscripción inicial o inmatriculación, de forma que la delimitación, medición y comprobación de la existencia de la finca son previas a la inscripción.

Para inmatricular una finca hay que presentar en el Registro el título que demuestra que es propietario, adjuntando además un plano de la misma. El art. 48 de la Real Property Act 1886 establece que si el título coincide con el plano de la finca, se inscribirá por duplicado un Certificado de Titularidad: un ejemplar se archiva en el Registro, y otro se entrega al propietario, con el fin de que pueda usarlo posteriormente cuando pretenda inscribir otra clase de documento, ya que contiene la historia de la finca, con su número y registro particular.

El procedimiento de ingreso de la finca en el Registro es bastante riguroso, ya que se comprueban minuciosamente los datos físicos del inmueble y su titularidad jurídica, para unificarlos en un título que se depositará en la oficina correspondiente. Este certificado tiene una función probatoria, consignándose en él todos los cambios que se produzcan, además de mencionar todos los derechos reales que gravan el fundo y de incluir un plano de éste comprobado por los topógrafos oficiales.

El principal efecto sustantivo del Registro se encuentra en el principio de invulnerabilidad, del que se deducen cuatro presunciones iuris et de iure:
Presunción de validez del derecho inscrito y del negocio de transmisión.
Presunción de integridad del Registro (lo que no está inscrito no existe).
Presunción de exactitud del certificado.
Presunción de posesión del derecho inscrito.

También hay que tener en cuenta el principio de inscripción constitutiva, el cual implica, como señaló la Jurisprudencia en el caso "Perpetual Executors and Trustee Association of Australia Ltd. V. Hosken", la "sustitución de la transmisión por deed (título) por la transmisión por registración". Una vez se ha inmatriculado, el titular puede registrar cualquier tipo de acto traslativo del dominio de inmuebles, o constitutivo, traslativo, modificativo o extintivo de derechos reales inmobiliarios.

Para que el título tenga valor tiene que coincidir con el Registro, y en caso de discordancia prevalece el Registro, rigiendo así la llamada prioridad registral determinada por la presentación de los documentos. Sin embargo, el hecho de que concuerde con él no implica que sea un verdadero título real. Algún sector doctrinal niega su valor ya que, según él, la propiedad no se transfiere por tener ese certificado, sino por inscribirlo en el Registro.

Asimismo, otro sector de la doctrina considera que el certificado no es un título real necesario para enajenar un inmueble por tradición, sino que se requiere un negocio jurídico, de manera que el único modo de transmitir, modificar o extinguir un derecho real inmobiliario es mediante la inscripción. Para que se transmita perfectamente la propiedad debe coincidir el título que el transmitente presenta al adquirente con el que se encuentra registrado.

Con este sistema también se protege la fe pública registral, al evitar que quienes contraten de buena fe y a título oneroso con los propietarios registrados tengan que ir al Registro para comprobar la validez del título. Se permite que quien adquiera de buena fe y a título oneroso de un propietario registrado, y luego inscriba ese derecho, adquiera un título indestructible (art. 207 de la Ley de Australia del Sur).

Si a una persona se le priva de su propiedad o derecho sobre ella se establece un Fondo de Seguro para indemnizar económicamente con un determinado porcentaje a los propietarios, quienes deben pagar una prima en el momento de inmatricular su finca. Así, en el caso de que el propietario pierda la finca o sea privada de ella, se le reembolsa su valor. El perjudicado debe dirigirse primero contra el que ocasione el perjuicio, y luego contra el Fondo. No es muy frecuente pero se han dado puntuales casos en Nueva Gales del Sur.

El Registro se lleva mediante el folio real, por fincas. El Libro-Registro se forma compilando los certifiados de título y las concesiones de la Corona (Crown Grants). Existe un Registro para cada Estado frente al cual hay un Registrador General. Su personal está formado por técnicos en topografía y mediciones planimétricas, asesoramiento y verificación jurídica. Las inmatriculaciones se clasifican por orden en los libros. Cualquier persona puede examinar los libros y pedir notas de los asientos, de ahí el carácter abierto del Registro.

Hay que distinguir entre los folios digitales y los folios manuales: un folio computerizado es un folio del Registro que se archiva en el ordenador, al contrario que sucede con el folio manual. Las consultas son públicas y gratuitas, de manera que cualquiera puede acceder a la infromación que le facilita el Land Index: TARDIS (Titles Automated Register and Document Information System) , en la misma oficina del registro.

Proporciona referencias para identificar la finca, el número de la finca y los planos correspondientes.

No existe en realidad el Catastro como se entiende en otros países, ya que está en la misma oficina que el Registro. Sin embargo, no hay que olvidar que de los límites de la finca se encarga la oficina del Catastro perfectamente fusionada con el Registro de la Propiedad. Para ver su regulación acudiremos al art. 52e de la Sección 5 de la Ley de la Propiedad de 1886, el cual establece que "adonde el topógrafo general haya presentado un plano delimitando los límites de las porciones de la finca, […], el Registrador General debe examinar el plano y, si es correcto, aceptarlo para inscribirlo en el Registro de los Títulos de Propiedad".

Asimismo, el párrafo 4 del mismo artículo dice que "si el Registrador General encuentra un error en un plano correspondiente a una finca, puede con la aprobación del topógrafo general, rectificar el plano con el fin de corregir el error". Por último, el párrafo 5 considera que tan pronto como se pueda, tras aceptar el plano, el Registrador General debe corregir todo título de propiedad que sea incoherente con el límite delimitado en el plano.

En Queensland y en Australia del Sur hay un Departamento que se encarga de reproducir mapas mostrando los límites de la finca: el DCDB (Digital Cadastral Database) es una base de datos que contiene información acerca de los límites de la propiedad y las fincas disponible de manera electrónica, en la cual se encuentra toda una serie de mapas correspondientes a 800,000 fincas aproximadamente del Sur de Australia y Queensland.

En New South Wales existe el LPINSW (Land and Property Information New South Wales).  Es una empresa gubernamental que depende del Departamento de Información Tecnológica y de Gestión. Entre sus servicios se incluye la consulta del título de la propiedad, mapas topográficos y catastrales, cartografía, información espacial, fotografía aérea, etcétera. Sus servicios están provistos de una Oficina Catastral (perteneciente a la Oficina del Registro de la Propiedad), un Centro de Información del suelo (perteneciente a la Oficina Topográfica) y una Oficina de Tasas.